在高息環境下，商廈市場缺乏投資者參與，加上商廈供應量仍高，令寫字樓空置率維持高企，而去年商廈價格亦大幅下跌。美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，2024年指標甲廈售價按年大跌約23.4%；不過，50大指標甲廈買賣成交錄約105宗，較2023年的數字增加約41.9%，反映甲廈市場呈現「量升價跌」的趨勢。

該行指，去年甲廈售價大幅下跌，主要是由於傳統核心區商廈業主大幅降低物業叫價以吸引買家所致。總結2024年，上環區平均甲廈成交呎價按年大跌超過五成，是跌幅最大的分區，而中環、金鐘及灣仔北的平均成交呎價，按年亦下跌約25至35%。

雖然東九龍近年因大量寫字樓落成而令區內的甲廈空置率維持高企，但去年東九龍的甲廈平均成交呎價跌幅較傳統核心區低，只有約10.8%，並錄得約48宗成交，按年大增近2.5倍，相信是由於區內的寫字樓價格較低水，限制業主降價的幅度。

在逆市下，2024年表現最「硬淨」的區域是尖沙咀區(包括尖東)。總結全年，該區的甲廈平均售價僅跌約4.2%，是表現較好的核心商業區。其中，尖沙咀新港中心及力寶太陽廣場在2024年共錄得約9宗成交，而最新的平均成交呎價則維持在1萬至1.2萬港元左右，與2023年的水平相若。

美聯商業董事李鎮龍表示，回顧2020年以來的數據，尖沙咀甲廈呎價的表現在2021年、2023年及2024年都能跑贏大市。區內的商廈物業能得到買家青睞，相信是由於尖沙咀的商廈平均呎價較其他核心區低水，加上區內物業具備較高的彈性，提供不少傳統商廈、銀座式商廈以及樓上舖供租戶及業主選用。同時，尖沙咀的甲廈空置率較低，只約6.7%，而區內亦有不少保險及銀行租戶進駐，令該區得以受惠於近年財富管理行業迅速發展的趨勢。

展望2025年，隨着甲廈的低價成交已在售價上反映，相信全年甲廈售價將維持平穩。成交量方面，今年息口仍有下調的空間，相信除用家外，投資者將會重回市場，而政府招商引才的措施將逐步在本港經濟上反映，預料商廈的交投量將按年上升約兩成。

樓市氣氛欠佳，發展商補地價意欲驟降，導致政府相關收入大減。地政總署資料顯示，2024年全年補地價收入約52.39億港元，按年大減約73.5%，連續三年下跌，並創十一年新低。

據該署數據，相比2023年全年補地價總額約197.61億，去年收入下跌超過145億元，並為2013年後最少，當年相關金額僅約37.43億元。

以按季統計，去年第四季補地價金額錄約6.19億元，亦較對上一季減少約67.2%，為三個季度低位。地政總署指出，該季土地註冊處共註冊了15宗契約修訂及兩宗地段增批個案，其中兩宗為不涉及補地價金額的技術性契約修訂。

上述17宗土地交易中，7宗位於港島、6宗位於九龍及4宗位於新界，有關數字並不包括小型屋宇個案。而上季並沒有私人協約批地及換地的註冊。

港島臨海大面積全層工廈放盤。中原(工商舖)代理出售田灣興偉中心12樓全層，面積逾2萬方呎，意向價約1億港元，平均呎價約3,665元。

該公司工商部張志傑表示，是次放售的項目位於海旁道7號，全層面積約27,280方呎，業主因近期需重整業務，因而將自用多年的單位放售。間隔屬半層倉存，以及半層寫字樓裝修，適合各類工商行業使用；而其中半層寫字樓樓面亦同時出租，意向月租約25萬元。

翻查資料，該廈過去4年平均成交呎價約4,000元水平，而最近全層買賣成交要追溯至2022年10月，22樓全層以呎價約4,272元易手，相比之下，是次物業叫價相對克制。此外，過去兩年，該廈出租情況不俗，以大廈平均呎租約13元水平計算，新買家預料可獲回報率約4.3厘。據了解，該物業於2007年以約2,520萬元買入。

近年以放售物業為主的英基學校，新近大手入市港島東商廈自用。仲量聯行表示，英基學校協會購入北角港運大廈12及13樓兩層全層寫字樓作自用，面積40,380方呎，以交吉形式出售，而英基學校協會計劃於今年由現租用的鰂魚涌辦公室遷入該廈。

呎價1.1萬元 屬市價水平

據悉，英基以呎價1.1萬元、總價逾4.4億元購入物業，屬市價水平。英基學校協會行政總裁葛琳表示，很高興購入位於北角的寫字樓物業，並將於今年稍後遷入作為英基學校協會的全新總部。葛琳又稱，是次不僅是當前市場環境下一個合理的財務決策，更充份彰顯了該會對香港及本地人士的承諾。英基在港『土生土長』，與這座城市有著深厚的連結，新寫字樓將進一步鞏固該會與香港的緊密聯繫。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，近期甲級商廈價格回落至吸引水平，吸引用家積極入市，尤其大學等教育機構對自用物業的需求殷切。陳又稱，英基學校協會是次購置兩層寫字樓作自用，進一步反映市場對優質寫字樓空間的持續需求，預計未來教育機構等用家的自用需求將持續釋放，推動商廈市場交投。

有業主因近期重整業務，將自用多年的田灣興偉中心工廈物業放售。中原（工商舖）工商部高級分區營業董事張志傑表示，獲委託放售田灣海旁道7號興偉中心12樓全層，面積約27,280方呎，叫價約1億元，平均呎價約3,665元。

該單位賣點，為半層倉存用途以及半層寫字樓用途，適合各類工商行業使用，用途彈性高，其中半層寫字樓樓面亦同時出租，意向月租約25萬元，呎租約9元。資料顯示，業主2007年以約2520萬元購入，若以意向價1億元放售，帳面料獲利7480萬元或近3倍。

新世界(00017)旗下北角皇都的基座零售地標正式命名為「STATE THEATRE by K11」，即由K11作為商場零售顧問，預計2027年啟用。

商場樓高4層，樓面面積逾8萬方呎，延續K11高端生活品牌理念，全港首創將一級歷史戲院建築與零售巧妙結合，活化成港島核心的文化零售大型綜合新地標。

K11是新世界發展旗下的高端生活品牌，屬首個把藝術．人文．自然三大元素融合為核心的全球性原創品牌。K11品牌旗下大型零售地標先後進駐中國內地及香港核心區，包括尖沙咀K11 MUSEA及K11 Art Mall等，預料「STATE THEATRE by K11」將成港島核心全新購物地標。

新世界營業及市務(特別項目)部總經理何家欣表示，皇都於短短3日火速標售4伙單位，合共套現逾1.66億元，平均呎價逾3.45萬元，為本年度首個單日標售過億元的豪宅新盤。

昨天再標售出Glory Collection榮耀．邸31樓A2單位，3房1套連儲物室間隔，實用面積886方呎，連同1個車位，成交價3013.8萬元，實用呎價34016元。

項目自月初開放展覽廳予VIP貴賓買家優先預約參觀後，僅僅一周半，市場反應非常熱烈，每日預約額均爆滿。為回應市場需求，昨天四度加推分別為Grandeur Collection輝煌．邸28樓A1室，實用面積1079方呎，3房1套連儲物室間隔，以及Glory Collection榮耀．邸35樓A2室，3房1套連儲物室間隔，實用面積886方呎，將於周五起招標，截標時間為每日下午6時，每日招標，每日截標。

中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，2024全年錄得約2968宗工商舖買賣成交，打破25年來有紀錄新低，按年挫約11%；期內，總金額錄得約640.37億元，較2023年下跌約6%。

潘志明指出，雖然踏入減息周期，但業主及發展商去貨意欲大；加上供過於求情況持續，令物業價格難以調升。特朗普即將上任美國總統，對華政策路向未明，相信今年第一季市場觀望氣氛會持續濃厚。

他預料，工商舖物業叫價下調幅度會較大，相信會有更多用家及投資者趁低入市，預料全年工商舖買賣表現會略勝2024年，買賣成交宗數會錄得約3080宗水平，按年回升約4%。工廈及商廈售價今年估計下挫10%至15%，商舖下跌5%至10%。

潘志明透露，目前中原(工商舖)的前線代理共約460人，按年減少逾10%。由於今年將有不少工商新盤推售，將適量增加5%至10%人手。

美聯旺舖表示，旺角砵蘭街110號地下舖位，建築面積約1074方呎，業主意向售價約2600萬元，呎價約2.42萬元。

該行指出，店舖方正實用，門闊約13呎，舖深約70呎，現由一家燒烤店租用，是次業主連租約一起放售，新買家即買即收租。舖位距離油麻地港鐵站A1出口僅需約2分鐘步程。

油塘工業區持續轉型，華潤置地(01109)就區內東源街4號華東貨倉，向城市規劃委會員申請放寬興建密度，以重建作分層住宅，提供342個單位。

文件顯示，上述地盤佔地約26,039方呎，毗鄰長實集團(01113)親海駅項目，要求將住宅地積比率，由5倍放寬兩成至6倍，連同0.9倍非住用地積比率，即整體地積比率為6.9倍，較現時容許的6倍增加約15%。

同時，申請人亦提出放寬建築物高度限制，由80米(主水平基準以上‧下同)提高至100米，項目將重建為一幢樓高28層商住樓宇，另設兩層地庫，住宅樓面約156,232方呎，平均每伙面積約463方呎。至於非住用面積則約23,434方呎，用作零售及會所等用途，項目預計於2032年落成。

申請人指出，擬議發展方案將具備額外海濱長廊，為公眾帶來規劃及設計增益，提升行人暢達度及舒適度。設計上物業高度將向海濱方向遞減，確保與附近環境協調，不會對周邊帶來負面影響。

中原(工商舖)指，2024年第4季踏入減息周期，對工商舖市場有輕微提振作用，惟全年累計買賣交投仍見疲弱，整體錄得不足3,000宗買賣成交，打破25年來有紀錄新低；該公司預期，2025年首季工商舖物業市場觀望氣氛濃厚，買賣價及租金短期波動大，期間下跌幅度均最多約15%，全年則會量升價穩。

據該公司統計，去年2024年工商舖市場全年錄得約2,968宗工商舖買賣成交，總金額共約640.37億元，分別較2023年下跌約11%及約6%。中原(工商舖)商舖部董事黃偉基表示，去年第四季適逢減息周期啟動加上內地深圳城市恢復一簽多行措施，舖位承接力有所增加，期間買賣錄得約200宗，較去年第三季約175宗有所回升。

去年累計共錄約770宗買賣成交，涉及金額約202億元，較2023年約826宗及約256億元，分別下調約6.8%及21.1%，更為過去10年內新低，以及連續兩年錄得成交宗數低於1,000宗水平。

至於，去年第四季僅錄約808宗商舖租賃交投，為2024年按季表現最差，全年錄約3,544宗，較2023年約4,194宗下跌約15.5%。涉及金額約3.51億元，按年減少約27.9%。尖沙咀及中環區空置率按月持續下滑，截至第四季最新空置率分別約6.93%及約6.16%。其中以內地茶飲、輕食等行業擴展速度加快。

黃預料，2025年第一季舖位買賣會有約180宗，全年則約800宗水平。舖價走勢則看淡，料核心區舖價會有約10%跌幅。至於租賃市場走勢正面，較看好餐飲及輕食行業，以尖沙咀、旺角、銅鑼灣區為最熱門，料今年首季租務交投量會貼近約800宗水平，惟核心區租金仍會有約5至10%跌幅；民生區租金料有約15%下調水平。

該公司寫字樓部董事陳雁樓指出，去年第四季錄得約156宗商廈買賣成交，按季及按年分別增約28.9%及21.9%，為2024年最佳表現季度。全年累錄約537宗買賣成交，按年減少約11.5%。上一季買賣金額有約72.18億元，按季增約7.9%，推高去年總買賣金額至約263.56億元，按年漲約25.6%。

陳續指，第四季港島區指標商廈市場錄約16宗買賣成交，按季增加一倍；全年該區錄得約31宗指標商廈成交，按年上升約55%。整體指標商廈成交增多，相信是買家看準減息周期始動，加上商廈價格已調整至吸引水平，遂加快入市作自用或投資。預測全年寫字樓買賣價有約5至10%跌幅。但核心區如中環、金鐘及尖沙咀的甲級商廈跌幅則約5%以內。

去年全年商廈租賃市場錄約5,502宗寫字樓租賃成交，按年輕微上升，涉及總承租面積約1,481.43萬方呎，較2023年微跌。預計今年各區空置量仍會上升，為寫字樓租金帶來壓力，預料租金會再下調約5至10%。

該行工商部董事劉重興指，2024年全年工商物業僅錄得約1,681宗買賣成交，總金額約177.66億元，按年對比分別減少約13.1%及約20.1%，宗數及金額同創新低。他預期，2025年第一季工廈買賣成交量會有約一成跌幅，接近約380宗，全年則料會錄約1,800宗。金額方面，由於呎價持續受壓，預料買賣價會有約10至15%下調幅度。而租賃成交首季有約1,800宗，租金會進一步下挫約10%。

中原(工商舖)董事總經理潘志明表示，2024年市場錄得約56宗逾億元工商舖成交，總金額涉及約293.06億元，較2023年分別減少約24%及約10%。

他預測，全年工商舖買賣表現會略勝2024年，買賣成交宗數會錄約3,080宗水平，全年價格走勢則會平穩，個別下調約10%，整體買賣市場會呈量升價穩趨勢。至於租務市場方面，全年料有約16,500宗水平，租金維持平穩至下調約15%。