商舖市場罕錄逾億元成交，市場消息指出，由老牌富豪明長福家族成員持有的銅鑼灣駱克道491至499號京都廣場地舖，屬駱克道較旺的地段，鄰近港鐵銅鑼灣站，對面為銅鑼灣廣場1期，與崇光百貨僅約5分鐘步程，最新獲買家以1.25億元全數購入地下5個商舖，以總面積約4000方呎計，呎價約3.13萬元。

據悉，5個商舖由3個租客承租，每月收金收入約38.3萬元，即買家享租金回報約3.7厘。京都廣場由明氏家族發展，1992年落成，明氏家族早年拆售部分樓面後，保留有多層樓面及地舖收租。

屋宇署資料顯示，該署於去年11月批出9份建築圖則，其中兩項為住宅及商住發展，最新獲批個案包括信和置業(00083)大嶼山長沙東涌道項目，准建24幢兩層高洋房。

上述項目可建總樓面約81,795方呎，該盤亦會提供一幢一層高物業作住客康樂設施用途。資料顯示，該集團於2023年透過政府土地招標投得項目，作價逾2億港元。

此外，會德豐地產負責發展的九龍灣九龍貨倉住宅重建項目，亦獲准重大修訂建築圖則，項目准建6幢樓高30層分層住宅，另設兩層地庫，較2011年獲批方案增加一層，可建總樓面則大致不變，住宅樓面約822,600方呎，另提供約6,459方呎商業面積。

資料顯示，該項目於2022年底以逾20.9億元完成補地價，每方呎約2,500多元。

臨海豪宅供應罕有，由地產代理Habitat Property創辦人及董事總經理 Victoria Allan持有的赤柱連合道30號屋地，現以2.38億元推出市場放售，該項目佔地4359方呎，已獲相關政府部門審批建築圖則，可興建一幢三層複式住宅物業，內部居住空間為3,269方呎，以此計算，每方呎樓面叫價約7.28萬元。物業預計設有可停放五輛汽車的停車場，並設有海景泳池、2,420方呎平台和357方呎天台。

Victoria Allan 表示，現時本地樓市逐漸恢復，市場氣氛開始回暖，加上南區豪宅物業供應有限以及內地買家需求大增，在各種因素配合下，對香港來年豪宅市場持樂觀態度。而項目已完成補地價，估計拆除現有建築物和興建的預計費用為4,500萬元，工期約為兩年。

英基學校協會宣布購入位於北角港運大廈12樓及13樓兩層全層寫字樓作自用。仲量聯行為英基學校協會的獨家買方代理，協助其購入該物業。

該兩層寫字樓總建築面積合共為40380方呎，現已交吉。英基學校協會計劃於今年由現租用的鰂魚涌辦公室遷入該廈。

英基學校協會行政總裁葛琳表示，很高興購入位於北角的寫字樓物業，並將於今年稍後遷入作為英基學校協會的全新總部。此舉不僅是當前市場環境下一個合理的財務決策，更充份彰顯了其對香港及本地人士的承諾。英基在港「土生土長」，與這座城市有着深厚的連結，新寫字樓將進一步鞏固其與香港的緊密聯繫。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章稱，近期甲級商廈價格回落至吸引水平，吸引用家積極入市，尤其大學等教育機構對自用物業的需求殷切。英基學校協會是次購置兩層寫字樓作自用，進一步反映市場對優質寫字樓空間的持續需求。預計未來教育機構等用家的自用需求將持續釋放，推動商廈市場交投。

港運大廈坐落於英皇道510號，鄰近北角核心商業區，距離北角港鐵站僅需5分鐘路程，總樓面面積為51.5萬方呎。該廈由大古地產興建及管理。

美聯工商舖資料研究部發表的《商廈快訊》報告指出，展望2025年，隨着甲廈的低價成交已在售價上反映，相信全年甲廈售價將維持平穩。成交量方面，今年的息口仍有下調的空間，相信除用家外，投資者將會重回市場，而政府招商引才的措施將逐步在本港經濟上反映，預料商廈的交投量將按年上升約兩成。

在高息環境下，商廈市場缺乏投資者參與；加上商廈供應量仍高，令寫字樓空置率維持高企，而去年商廈價格亦大幅下跌。《商廈快訊》報告指出，2024年指標甲廈售價按年大跌約23.4%，但50大指標甲廈買賣成交錄105宗，按年增加約41.9%，反映甲廈市場呈現「量升價跌」的趨勢。

去年甲廈售價大幅下跌，主要由於傳統核心區商廈業主大幅降低物業叫價以吸引買家。總結2024年，上環區平均甲廈成交呎價按年大跌超過五成，為跌幅最大的分區；中環、金鐘及灣仔北的平均成交呎價按年亦下跌約兩成半至三成半。雖然東九龍近年因大量寫字樓落成而令區內的甲廈空置率維持高企，但去年東九龍的甲廈平均成交呎價跌幅較傳統核心區低，只有約10.8%，並錄得48宗成交，按年大增近2.5倍，相信是由於區內的寫字樓價格較低水，限制業主降價的幅度。

不過，在逆市下，2024年表現最「硬淨」的區域是尖沙咀區(包括尖東)。總結全年，該區的甲廈平均售價僅跌4.2%，是表現較好的核心商業區；其中，尖沙咀新港中心及力寶太陽廣場於2024年共錄得9宗成交，而最新的平均成交呎價則維持在1萬至1.2萬元左右，與2023年的水平相若。

中原(工商舖)工商部表示，香港仔田灣海傍道7號興偉中心12樓全層，面積約27280方呎，叫價約1億元，呎價約3665元。

上述單位為項目「半倉寫」裝修，即半層倉存用途，以及半層寫字樓用途，適合各類工商行業使用，用途彈性高；其中半層寫字樓樓面亦同時出租，意向月租約25萬元，單位配備簡潔寫字樓裝修，並可享全海景。

興偉中心位於田灣工貿核心地段，樓高33層。

滙豐環球研究表示，由於供應過剩及，加上空置率仍高企，預期本港今年寫字樓租金將再跌7至10%，並將收租股目標價平均調低5.9%，同時將2024至2026年盈利預測平均降2.1至4.7%，不過指即使面臨挑戰，但仍然有潛在機會。

該行報告稱，本港寫字樓租金自2019年高峰至今累挫約39%，去年由中環領跌，投資者需更多「耐性」，雖然近幾季租賃需求有改善，但認為仍不足以抵銷新增供應，今年租金料再跌7至10%，預計直至2026年下半年，新增供應才會開始減少。

該行又指，本港仍面對供應問題，隨着更多項目完工，空置率將進一步上升，據仲量聯行預計在今、明兩年將分別有約420萬及160萬方呎的新增供應，如高鐵及利園8號項目等。然而，已見租賃活動趨正面，連續6季錄淨吸納，加上近期新股招股(IPO)市場改善，有望支持租賃需求，原因是香港寫字樓市場與金融市場有高度相關性。

租賃需求疲弱，令資本化率有擴大風險，據高力指，自2023年第四季以來，許多主要城市資本化率上升3至100個基點，較高資本化率意味投資物業資本價值下降，滙豐認為本港寫字樓市場面臨資本化率進一步上升風險。

該行認為，本港寫字樓市場仍面對挑戰，不少地產商正積極採取措施減少影響，可能為投資者帶來驚喜。將太古地產(01972)目標價由20.7港元，降至19.5元；冠君(02778)目標價由1.9元，下調至1.75元；置地目標價由5.44美元，降至5.23美元。

高力發布《2025年市場展望》報告指出，2024年香港整體甲級寫字樓租金下跌約7.9%，而今年將會再下調約9%，空置率亦將上升約1.5個百分點。至於，各項旅遊舉措將帶動零售商舖租賃的升幅，而隨著校外學習中心和學生住宿需求持續上升，投資者對教育資產的項目的需求將不斷增長。

該公司香港研究部主管及零售顧問咨詢李婉茵表示，香港商業物業市場於2024年面對多項嚴峻挑戰。營商環境疲弱，導致寫字樓和工業租賃市場需求下降。儘管9月展開的減息周期輕微提振投資情緒，需求由銀主盤和用家帶動，惟美國新任政府上台帶來的不確定因素，市況復甦或減息的步伐仍有極大不確定性。展望未來，預計整體物業市場將面對若干挑戰，包括甲級寫字樓租金下跌和零售行業走向兩極化。

去年整體寫字樓租賃需求保持平穩，錄得按年淨吸納量約45萬平方呎。期內甲級寫字樓新租賃交易以4,000方呎(淨樓面面積)以下的小型物業為主，反映企業對擴大辦公空間仍持謹慎態度。

截至2024年底，整體甲廈呎租金約48.7港元，按季亦下跌約1.8%，為自2019年第二季以來連續23季下降，亦較2019年第一季創下78.7元的寫字樓租金歷史新高，累挫近40%。中環/金鐘和九龍東等分區市場的租金亦見跌幅，分別按年下跌約9.2%和約9.4%。空置率繼續創下新高，於2024年底達約16.8%，總空置面積約1,390萬方呎。

該公司香港企業客戶服務主管顏慧萍稱，由於出現大量的新增供應，預計今年仍會是租戶導向的市場，預計寫字樓租賃市場將由續約活動為主導。來自金融、保險、專業和商業服務行業的新增需求有限，租賃活動主要涉及搬遷和辦公室整合。由於今年新增甲廈供應將逾350萬方呎，料整體甲廈租金將會再下調，空置率亦會上升。

另外，隨着不同品牌把握機會以目前具吸引力的租金，繼續搬遷或擴張到黃金地段，一線街舖租金持續展現韌性，租金按年錄得約3.1%升幅，四大核心區商舖空置率有所改善，整體按季下跌約0.8%，反映零售環境向好。李婉茵預計，今年全年，在旅遊業持續復甦的推動下，黃金核心區將有穩定表現。今年將有大量新增供應湧入市場，總計約470萬方呎，是過去20年來的最高紀錄，建議零售商以文化和體驗式為優先考慮，以增加人流。

去年第四季工業市場的租賃活動由續約行為主導，倉庫租金按季微跌約0.9%，按年下跌約5.5%。顏表示，由於潛在貿易壁壘增加了市場的不確定性，預計今年下半年租賃市場將繼續由續約活動為主導，儘管空置率上升，但由於工廈租戶的搬遷意欲不大，業主傾向維持租金，故今年倉庫租金將只下調約4%。

資本市場方面，本港去年第四季投資成交金額達到101億元，按季微升3.0%。值得注意的是，蝕讓及銀主盤買賣在這段期間佔大額交易總額約46%；而期間寫字樓及工業資產價格分別按年下跌約17%和約8%，料今年寫字樓價格將進一步按年下跌約5至10%。

高力香港資本市場及投資服務主管翟聰指出，本地用家活躍於市場，上季大部分購入的商業樓面將用作教育用途，突顯來自教育界別的需求正不斷增長。投資者應把握將商業物業重新定位或收購有關物業出租作教育用途的良機，有望以較長的租期來增強現金流和回報的穩定性。

有教育機構連購兩層港島區寫字樓。仲量聯行透露，北角港運大廈12樓及13樓兩層全層寫字樓，獲英基學校協會買入作自用。

該兩層寫字樓總建築面積合共為約40,380方呎，現已交吉。該機構計劃於今年由現租用的鰂魚涌辦公室遷入該廈。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，近期甲級商廈價格回落至吸引水平，吸引用家積極入市，尤其大學等教育機構對自用物業的需求殷切。

英基學校協會行政總裁葛琳稱，今年稍後遷入北角寫字樓作為全新總部。